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乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理实施细则
发布日期:2022-06-28 阅读量:189次 发布者:admin
摘要:商品房预售资金监督管理实施细则……
  

为贯彻落实《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理办法》乌鲁木齐市人民政府令第146号)(以下简称《办法》),进一步明确和细化商品房预售资金监管工作,增强监管工作可操作性,结合工作实际,制定本实施细则。

一、监管范围

本市行政区域内的新建商品房(含经济适用住房)项目,按照《办法》和本实施细则的规定实施预售资金监管。

二、工作职责

(一)乌鲁木齐市住房保障和房产管理局(以下简称市房管局)是本市商品房预售资金监督管理的主管部门,负责本实施细则的组织实施。

(二)乌鲁木齐市房屋产权交易中心是本市商品房预售资金监管机构(以下简称监管机构),具体负责商品房预售资金的监。督管理工作。

三、建立商品房预售资金监管系统

(一)本市建立统一的商品房预售资金监管系统(以下简称监管系统),通过监管系统对商品房预售资金实施网络化管理。

(二)监管系统必须与交易系统的预售商品房网签备案相关联,做到监管资金以楼栋为基础,以套为单位关联,网签合同须注明监管银行、监管账户、监管账号。

(三)由监管系统划分重点监管资金和非重点监管资金,对重点监管资金拨付比例和非重点监管资金的拨付进行管理。

(四)通过系统建立预售资金监管预警机制,实时监控预售资金进出账异常情况。

四、确定监管银行

在本市从事金融业务,具备规范运营业务能力、资金监管能力、并满足网络技术条件要求的商业银行,可申请从事商品房预售资金监管业务。与监管机构签订商品房预售资金监管合作协议的商业银行,即为商品房预售资金监管银行(以下简称监管银行),承担本行商品房预售资金监管业务的监督、检查和指导工作。监管银行可委托下属分支机构建立监管账户,办理资金监管业务。申请成为监管银行需提交下列资料:

(一)营业执照;

(二)《中华人民共和国金融许可证》;

(三)委托书;

(四)经办人身份证明;

(五)其他。

五、建立监管账户

(一)监管账户应当按项目的一幢或多幢建立,并根据需要可在多家银行建立监管账户。

(二)房地产开发企业选择监管银行后登录监管系统,录入监管资金使用节点及企业基本信息,并向监管机构提交下列资料:

1.《商品房预售资金监管账户建立申请表》;

2.企业营业执照;

3.地址证明(含小区名称、幢);

4.建设工程规划许可证;

5.委托书;

6.经办人身份证明;

7.其他。

其中企业营业执照、建设工程规划许可证、地址证明(含小区名称、幢)等资料,只上传电子照片。

监管机构收到资料后1个工作日内向房地产开发企业出具《商品房预售资金监管账户建立通知书》。

房地产开发企业持《商品房预售资金监管账户建立通知书》及监管银行要求的其他相关资料到监管银行开立监管账户。

六、资金监管标准

(一)房地产开发企业商品房预售资金监管实行分类监管。按照《乌鲁木齐市房地产开发企业预售资金监管分级评定方案》评定标准,实行四级分类监管。

一类监管企业:评价分值90分以上(含90分);

二类监管企业:评价分值80-90分(含80分);

三类监管企业:评价分值70-80分(含70分);

四类监管企业:评价分值70分以下。

(二)商品房预售资金监管额度比例

一类监管企业:每笔预售款25%的资金为重点监管资金,75%为非重点监管资金。

二类监管企业:每笔预售款30%的资金为重点监管资金,70%为非重点监管资金。

三类监管企业:每笔预售款35%的资金为重点监管资金。65%为非重点监管资金。

四类监管企业:每笔预售款40%的资金为重点监管资金,60%为非重点监管资金。

(三)预售资金达到重点监管资金支取节点留存额度后,其余的预售款全部作为非重点监管资金。

(四)建造成本核定

1.工程建造成本单价标准

建安成本和小区配套设施建设成本构成工程建造成本。(建安成本单价+小区配套设施建设成本单价)×120%不可预见成本= 重点监管标准单价。①多层(地上1-6层含6层)(1650+450)×120%=2520元/㎡;②小高层(地上7-17层含17层2000+450)×120%=2940元/㎡;③高层(地上18-29层含29层)(2400+450)×120%=3420元/㎡;超高层(地上30层以上)(2700+450)×120%=3780元/㎡。

2.分类监管标准

一类企业按建安成本单价作为重点资金监管单价标准;二类企业按建安成本单价+小区配套设施建设成本单价作为重点资金监管单价标准;三类和四类企业按(建安成本单价+小区配套设施建设成本单价)×120%,确定重点资金监管单价标准。

精装修房屋资金监管的单价是在建安成本及配套设施的标准单价的基础上,按600元/㎡予以核定。

七、监管协议签订

(一)房地产开发企业开立监管账户后,登录资金监管系统打印《乌鲁木齐市商品房预售资金监管协议》(以下简称“监管协议”),与监管银行(或受监管银行委托分支机构)、监管机构三方签订《监管协议》,并向监管机构提交下列资料:

1.《乌鲁木齐市商品房预售资金监管协议》;

2.工程进度和资金使用计划表;

3.授权委托书;

4.经办人身份证明;

5.测绘成果反馈单;

6.监管账户开户印鉴卡;

7.其他。

(二)房地产开发企业因特殊原因申请变更监管专用账户的,应当在监管资金未入账前与原监管银行协商--致后到监管机构申请,经监管机构审核通过后,重新签订监管协议。

八、监管资金入账管理

(一)房地产开发企业应当将商品房预售款全部存入监管账户。

1.预订性款项(定金、认筹金)须通过具备转账条件的支付通道进入监管账户。

2.首付款、一次性付款和分期付款,可通过具备转账条件的支付通道或资金监管专用POS机进入监管账户。

3.房地产开发企业应当将监管银行、监管账户、监管账号、监管投诉电话等信息在销售场所进行公示,并告知购房人。

(二)监管银行须按照监管要求将按揭贷款存入监管账户。

1.购房按揭款受贷款人委托,由贷款银行或公积金管理中心直接将贷款转入对应监管账户。

2.监管银行应当在2个工作日内将监管资金入账情况通过监管系统上传至监管机构。

九、施工进度现场查勘

(一)对项目工程形象部位进行现场查勘的,房地产开发企业在申请拨付监管资金前向监管机构提交下列资料:

1.《商品房预售资金监管现场查勘申请表》;

2.资金使用节点证明;

3.施工进度影像资料;

4.其他。

(二)监管机构收到资料后,应当在2个工作日内完成现场查勘。

(三)监管机构应当加强查勘档案资料的管理,并妥善保存查勘记录、施工进度影像等资料。

十、重点监管资金拨付

(一)房地产开发企业申请拨付相应节点重点监管资金的,按下列节点留存重点监管资金:

1.六层(含六层)以下的建筑,支取节点是:

正负零完成,留存建造成本总额度的 70%;

建筑主体封顶,留存建造成本总额度的35%;建筑主体完工,留存建造成本总额度的30%;

建筑主体完工五方认证,留存建造成本总额度的 25%;

外装饰完成--半,留存建造成本总额度的20%;

外装饰完成,留存建造成本总额度的15%;

竣工五方认证,留存建造成本总额度的10%;

竣工验收备案,留存建造成本总额度的5%;

首次登记后,解除监管。存在公积金贷款的,办结不动产抵押权证后,解除监管。

2.七层(含七层)以上十七层(含十七层)以下的建筑,支取节点是:

建设层数达地上五层,留存建造成本总额度的70%;

每完成五层建设增加一个支付节点,每个节点在留存建造成;

本总额度的70%的基础上降低15%,但不低于建造成本总额度的35%;

建筑主体封顶,留存建造成本总额度的35%;

建筑主体完工,留存建造成本总额度的30%;

建筑主体完工五方认证,留存建造成本总额度的25%;

外装饰完成一半,留存建造成本总额度的20%;

外装饰完成,留存建造成本总额度的 15%;

竣工五方认证,留存建造成本总额度的10%;

竣工验收备案,留存建造成本总额度的5%;

首次登记后,解除监管。存在公积金贷款的,办结不动产抵押权证后,解除监管。

3.十八层(含十八层)以上二十九层(含二十九层)以下的建筑,支取节点是:

建设层数达地上层五层,留存建造成本总额度的 70%;

每建设五层增加一个支付节点,每个节点在留存建造成本额度的70%的基础上降低10%,但不低于建造成本总额度的35%;

建筑主体封顶,留存建造成本总额度的 35%;

建筑主体完工,留存建造成本总额度的 30%;

建筑主体完工五方认证,留存建造成本总额度的25%;

外装饰完成一半,留存建造成本总额度的 20%;

外装饰完成,留存建造成本总额度的15%;竣工五方认证,留存建造成本总额度的10%;

竣工验收备案,留存建造成本总额度的5%;

首次登记后,解除监管。存在公积金贷款的,办结不动产抵押权证后,解除监管。

4.三十层(含三十层)以上的建筑,支取节点是:

建设层数达地上层五层,留存建造成本总额度的 75%;

每建设五层新增一个支付节点,每个节点在留存建造成本额度的75%的基础上降低5%,但不低于建造成本总额度的 35%;

建筑主体封顶,留存建造成本总额度的 35%;

建筑主体完工,留存建造成本总额度的30%;

建筑主体完工五方认证,留存建造成本总额度的25%;

外装饰完成一半,留存建造成本总额度的20%;

外装饰完成,留存建造成本总额度的15%;

竣工五方认证,留存建造成本总额度的10%;

竣工验收备案,留存建造成本总额度的5%;

首次登记后,解除监管。存在公积金贷款的,办结不动产抵押权证后,解除监管。

(二)房地产开发企业申请提取重点监管资金的,应提交以下资料:

1.《商品房预售重点监管资金拨付申请表》;

2.资金使用节点证明材料:施工进度节点,提供项目监理单位出具的建设工程形象部位证明;主体结构封顶的,提供项目监理单位出具的建设工程形象部位证明;建筑主体完工的,提供项目监理单位出具的建设工程形象部位证明;建筑主体完工五方认证的,提供五方出具的建设工程形象部位证明;外装饰完成一半的,提供项目监理单位出具的建设工程形象部位证明;外装饰完成的,提供项目监理单位出具的建设工程形象部位证明;竣工五方认证的,提供五方出具的建设工程形象部位证明;竣工验收的,提交建设工程竣工验收备案表。完成不动产首次登记的,提交不动产首次登记证明;

3.工程进度验收及付款证明书;

4.现场勘查证明;

5.授权委托书;

6.经办人身份证明;

7.已支取过重点监管资金的,房地产开发企业再次申请拨付时,应提交上一次用款证明;

8.其他。

(三)监管机构自受理之日起2个工作日内完成审核。经审核符合规定的,出具《商品房预售重点监管资金拨付通知书》;不符合规定的,不予拨付并说明理由。

十一、非重点监管资金拨付

预售资金进入监管账户并经监管系统确认后,房地产开发企业可以申请提取非重点监管资金。该部分资金应优先用于项目工程相关建设。

(一)房地产开发企业申请提取非重点监管资金的,应提交以下资料:

1.《商品房预售非重点监管资金拨付申请表》;

2.委托书;

3.经办人身份证明;

4.其他。

(二)监管机构自受理之日起1个工作日内完成审核。经审核符合规定的,出具《商品房预售非重点监管资金拨付通知书》

十二、精装修监管资金拨付

房屋精装修完毕,房地产开发企业申请提取精装修监管资金的,应提交以下资料:

1.《商品房预售精装修监管资金拨付申请表》;

2.现场勘查证明;

3.授权委托书;

4.经办人身份证明;

5.其他。

经现场勘查,符合拨付标准的,监管机构自受理之日起2个工作日内完成审核。经审核符合规定的,向房地产开发企业出具《商品房预售精装修监管资金拨付通知书》,房地产开发企业持《商品房预售精装修监管资金拨付通知书》到监管银行办理相关手续。

十三、解除监管

(一)监管协议解除

办理不动产首次登记后,房地产开发企业办理解除监管业务的,应当向监管机构提交下列资料:

1.《商品房预售资金监管协议解除及余额拨付申请表》;

2.不动产首次登记证明;

3.授权委托书;

4.经办人身份证明;

5.其他。

监管机构收到资料后1个工作日内解除监管,向房地产开发企业出具《商品房预售资金监管协议解除及余额拨付通知书》房地产开发企业到监管银行办理相关手续。

(二)监管账户注销

监管项目办理不动产首次登记后,房地产开发企业办理解除监管业务的,应当向监管机构提交以下资料:

1.《商品房预售资金监管账户注销申请表》;

2.不动产首次登记证明;

3.经办人身份证明;

4.委托书;

5.其他。

监管机构收到资料后1个工作日内,向房地产开发企业出具《商品房预售资金监管账户注销通知书》,房地产开发企业到监管银行办理相关手续。

十四、账户变更

房地产开发企业更名、监管账户开户行更名,应向监管机构提交下列资料:

1.《商品房预售资金监管账户变更申请表》

2.监管银行出具更名后的支行名称或账号变更证明文件:

3.相关行政管理部门出具的企业名称变更证明文件;

4.提供原《商品房预售资金监管账户建立通知书》

5.企业营业执照;

6.经办人身份证明;

7.委托书;

8.其他。

监管机构收到资料后1个工作日内向房地产开发企业出具《商品房预售资金监管账户变更通知书》,并按照本实施细则规定重新签订《监管协议》。

十五、不明资金处理

购房人未按规定方式缴存购房款,或者预售资金划拨过程中因拨付失败返回资金监管账户形成的不明入账,房地产开发企业应当配合监管银行在3个工作日内予以划分确认,完成划分后房地产开发企业方可使用该部分资金。

十六、银行账务冲正

(一)房地产开发企业、监管银行或购房人将资金错误划入监管账户,造成应纳入监管的资金与实际缴入监管账户的资金不符时,房地产开发企业应办理银行账务冲正业务,需向监管机构

提交下列资料:

1.《商品房预售资金监管冲正申请表》;

2.预售资金错误划入监管账户的证明文件;

3.企业营业执照;

4.授权委托书;

5.经办人身份证明;

6.其他。

(二)监管机构收到资料后1个工作日内,向房地产开发企业出具《商品房预售资金监管冲正通知书》,房地产开发企业于2个工作日内持《商品房预售资金监管冲正通知书》到监管银行办理相关手续。

十七、网签撤销退款

购房人与房地产开发企业按照规定办理相关退房手续的,由房地产开发企业自行结算退款,购房款应当自办理退房手续后7个工作日内予以退还。退还购房款后,房地产开发企业可以通过监管系统申请提取该套房屋留存在监管专用账户中的重点监管资金(建造成本总额度达到拨付节点的,不予拨付),并提交以下资料:

1《商品房预售资金监管网签撤销退款申请表》;

2.经办人身份证明;

3.购房人身份证明;

4.委托书;

5.其他。

监管机构收到资料后2个工作日内,向房地产开发企业出具《商品房预售资金监管网签撤销退款通知书》房地产开发企业持《商品房预售资金监管网签撤销退款通知书》到监管银行办理相关手续。

十八、监督管理

预售资金未按要求入账的,监管机构可关闭该企业网上签约系统,暂停网签及监管资金拨付,直至入账为止,并将上述情况记入诚信档案。

监管银行未按照规定或者监管协议约定,及时入账、拨付或擅自挪用商品房预售资金的,取消监管银行资格,并承担相应的法律责任。

十九、本实施细则自2022年1月20日起试行。自公布之日起,取得预售许可的商品房适用本细则。


附件:乌鲁木齐市房地产开发企业预售资金监管分级评定方案



乌鲁木齐市房地产开发企业预售资金监管

分级评定方案


  为深入贯彻落实《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理办法》《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理实施细则》,进一步增强房地产开发企业诚信经营意识,防范市场风险,按照信用等级评价、分类实施管理的原则,促进商品房预售资金监管科学化、规范化,结合工作实际,制定本方案。

一、目标任务

以加强信用监管为着力点,对房地产开发企业开展预售资金监管分级评定,根据评定结果分级分类实施差别化监管,引导房地产开发企业增强依法诚信经营意识,不断提升我市房地产行业风险防范能力。

二、评价方式

通过对房地产开发企业资质管理、预售资金监管执行情况、商品房销售管理行为、投诉处理、监督检查、保障性住房配建、累计开发规模、纳税、履行社会责任等方面综合评定,确定房地产开发企业预售资金监管等级。

房地产开发企业预售资金监管分级评分实行百分制,每年评定一次。

资质管理评分占比15%。主要评价房地产开发企业按照规定进行资质审核,按照资质等级要求从事房地产开发经营的情况。

商品房预售资金监管执行情况评分占比 30%。主要评价房地产开发企业按照规定缴存及使用商品房预售监管资金、公示监管信息等情况。

商品房销售管理行为评分占比25%。主要评价房地产开发企业按照《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》销售商品房情况。

投诉处理评分占比15%。主要评价房地产开发企业对购房群众投诉的答复及处理情况。

监督检查评分占比 10%。主要评价房地产开发企业行政处罚及日常监督整改的情况。

保障性住房配建评分占比5%。主要评价房地产开发企业保障性住房配建等情况。

在以上评价的基础上,对房地产开发企业在我市近5年开发建设的规模、社会公益、纳税、安全生产等方面表现优秀的给予加分。

三、评价等级

按照《乌鲁木齐市房地产开发企业预售资金监管分级评定标准》对房地产开发企业信用实施年度评价。房地产开发企业预售资金监管等级从高到低分为:一类、二类、三类、四类。等级越高,表示企业诚信经营意识强、经营管理行为规范、社会信用好。

一类监管企业:评价分值90分以上(含90分);

二类监管企业:评价分值80-90分(含80分);

三类监管企业:评价分值70-80分(含70分);

四类监管企业:评价分值70分以下。

新设立或初次在本市行政区域内建设开发项目的房地产开发企业,评价为四类监管企业。如有加分项情况,可升级信用等级。

四、评价程序

按照客观、公平、公正的原则,做到坚持标准、严格把关、好中选优。具体程序如下:

(一)申报。房地产开发企业对照评分标准和要求逐条自查,于11月1日-15日提交企业信用评价申报材料。三类以上(含三类)房地产开发企业未申报的,降级为四类监管企业。四类监管企业未申报的,暂停监管资金拨付。

(二)初评。市房屋产权交易中心对房地产开发企业的信用评价申报材料采取书面审核、实地核查等方式进行审核,于 12月10日前,提出企业信用评价初评意见。

(三)复核。市住房保障和房产管理局依据初评意见,进行复核。

(四)公示。12月20日前,在管理平台集中公示参评企业信用等级评定结果,公示期为7天。公示期满无异议的,予以公布。

五、工作要求

各相关部门单位要密切配合、周密部署、精心组织,广泛动员房地产开发企业主动申报,客观公正地开展评价工作,确保预售资金监管分级评定工作扎实有序推进。各评价实施单位要严格标准、规范程序,对照评定标准逐项审核把关,切实增强权威性和公信力,确保评定结果得到企业和群众认可,促进我市房地产市场平稳健康发展。



附表:乌鲁木齐市房地产开发企业预售资金监管分级评定标准表

34乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理实施细则.docx




本文关键字:商品房预售资金监督管理实施细则
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