乌鲁木齐县、各区人民政府，乌鲁木齐经济技术开发区(头屯河区)、高新技术产业开发区(新市区)、甘泉堡经济技术开发区管委会，市属各委、局、办，各相关单位：

根据《乌鲁木齐市建成区自建房改造工作方案》(乌党办发〔2020〕56号)精神，我市计划利用三年时间，采取拆改并举的方式，分批对全市142个建成区自建房片区实施改造，2021年完成40%(58个片区)的改造任务。为全力做好自建房改造各项服务保障工作，充分调动社会资本、自建房业主参与自建房改造工作的积极性，推动自建房改造工作稳步实施、高效推进、取得实效，结合实际，制定本实施意见。

一、严格开展自建房合法性认定、建筑安全鉴定工作

(一)按照属地管理原则,各区做出征收决定前须组织规划、自然资源、房管、城管等部门严格按照相关法律法规，对征收范围内自建房不动产权(或土地使用权及房屋所有权)登记情况进行核实认定，并出具明确的认定结果。征收决定发布后，征收部门依据认定结果，依法开展征收工作。(牵头单位：市规划局、市自然资源局，责任单位：各区政府、市房管局、市城管局)

(二)提升改造项目内的自建房，由各区政府组织相关部门对房屋权属状况、结构安全、租住经营等情况进行认真核实登记。房屋安全状况由业主自行委托具有相关资质的机构进行结构质量安全检测，安全状况无法达到正常使用要求的，征收后予以拆除；经过提升改造可达到安全、消防、卫生等方面要求的，按相关规定实施改造。(牵头单位：市建设局、市房管局，责任单位：各区政府、市应急管理局)

(三)拆除改造项目内的自建房，认定为违法建筑的部分，严格按照有关法律法规拆除。被征收人积极配合、主动参与自建房改造工作的，可按最高不超过合法房屋价格的30%给予补助。(牵头单位：市城管局，责任单位：各区政府、市规划局、市自然资源局、市房管局)

(四)提升改造项目内的自建房，未登记及无合法手续开展经营活动的，由相关部门依法进行查处整治。自建房业主积极配合、主动参与且改造提升后房屋符合办理产权登记要求的，可给予补办不动产登记手续；涉及未经批准将住宅改变为商业经营用途的，可给予补办商业登记手续，原则均不超过两层。(牵头单位：市自然资源局、市市场监管局，责任单位：各区政府、市规划局、市税务局、市城管局、市房管局)

二、完善征收安置补偿政策

(五)各区政府、开发企业可采取统一回购棚改安置房和保障性住房对被征收自建房进行产权调换。被征收人选择棚改安置房和保障性住房，就地安置的面积上浮5%；异地安置的每降低一个土地级别，安置面积上浮10%。安置房享受物业服务费和供热费20%的财政补贴，补贴期限10年，补贴面积限定100平方米以内，小于100平方米的，按实际面积给予补贴。安置房上市交易时间不受限制，土地出让金按最低标准缴纳，首次交易享受契税全额财政补贴。(牵头单位：市房管局，责任单位：各区政府、市财政局、市自然资源局)

(六)被征收人选择货币补偿的，按照《征收补偿资金结算单》制度进行补偿安置。自建房业主未经批准，将住宅用于商业经营的，按照住宅予以补偿。对积极配合自建房征收工作，并以该房屋为住所地办理工商、税务登记，且实际用于经营的部分，由房地产评估机构按照住宅评估，并进行权益状况和实物状况调整后，确定房屋价值予以补偿；将非住宅改变用途的，以不动产登记载明的用途为依据进行补偿安置。(牵头单位：市房管局，责任单位：各区政府、市市场监管局)

(七)自建房业主，可优先办理落户手续，优先享受我市教育优待及就业培训指导优惠政策；按照互嵌式居住要求购房的，可享受互嵌式居住优惠政策。自建房承租户，在本市无产权住房的，优先给予住房保障。(牵头单位：市公安局、市教育局、市人社局、市房管局，责任单位：各区政府)

三、因地制宜制定规划设计标准

(八)自建房改造项目周边有集中绿地的，居住用地绿地率可降低至25%，商业用地绿地率可降低至10%；在符合机场净空控制、城市风貌保护的要求下，居住筑高度予以适度放宽在满足道路断面的条件下，可在退界及地下空间开发利用方面给予支持；用地内日照标准由不低于2小时可放宽至不低于1小时；在满足消防等公共安全要求及周边建筑日照标准要求的前提下，住宅用地容积率指标可按照项目实际具体确定，可由原规定的不超过28适度放宽至不超过3.5。(牵头单位：市规划局，责任单位：各区政府、市自然资源局、市林草局)

(九)在居住和商业开发项目用地内配建地面立体停车库，其建筑面积不计入用地容积率指标。商业用地停车泊位由原1辆/100平方米降至0.5辆/100平方米；商务办公用地停车泊位按0.5辆/100平方米配建；宾馆旅馆按0.3辆/每客房配建；商场及配套商业按0.6辆/100平方米配建；大型超市、仓储式超市、农贸市场、综合市场按0.7辆/100平方米配建；商业地面停车比例可由原10%提高至30%。(牵头单位：市规划局，责任单位：各区政府、市城管局)

(十)自建房拆除改造项目，取消新建商品房配建保障性住房，并可根据实际情况适当调整公共服务设施配建标准。(牵头单位：市规划局、市房管局，责任单位：各区政府)

四、采取积极灵活的土地政策

(十一)对尚未取得或未完全取得不动产权证书，经改造提升达到建筑安全、消防安全和公共卫生等方面规范要求的自建房，由市规划局核实出具符合规划的意见，市建设局出具符合消防和建筑安全的意见，由区政府会同市规划、建设、房管、消防、自然资源部门联合会签意见，在自建房业主缴纳今后用于公共部分及设施修缮的物业专项维修资金，并补交土地出让金后，由市自然资源局和市不动产登记中心根据会签部门确定的宗地、建筑物层数及面积补办不动产登记手续。(牵头单位：市自然资源局，责任单位：各区政府、市规划局、市建设局、市房管局、市应急管理局、市消防支队)

(十二)加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。(牵头单位：市自然资源局)

五、全面落实税费减免政策

(十三)自建房改造可依照《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)和《财政部税务总局关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题的通知》(财税〔2013〕65号)相关规定，享受棚改相关税费优惠政策。(牵头单位:市税务局，责任单位：市财政局)

(十四)参与自建房改造的房地产开发企业，依照《财政部税务总局国家发展改革委关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》(财政部公告2020年第23号)，建筑开发符合以《西部地区鼓励类产业目录》《产业结构调整指导目录》(2019年版)第二十二条“城镇基础设施”第13项“城镇园林绿化及生态小区建设”的项目为主营业务，且其主营业务收入占企业收入总额 60%以上的，可减15%的税率缴纳企业所得税。(牵头单位：市税务局)

(十五)专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。(牵头单位：市税务局，责任单位：市财政局)

(十六)在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。(牵头单位：市税务局，责任单位：市自然资源局、市财政局)

六、积极拓宽融资渠道

(十七)鼓励金融机构针对自建房改造项目开发相应的金融产品，开展服务创新，实施差别化信贷政策，给予自建房改造项目积极的信贷支持。探索绿色金融支持绿色建筑持续健康发展，用好国家关于绿色建筑创建相关支持政策。(牵头单位：市金融办)

(十八)参与自建房改造的房地产开发企业，依照《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)，可运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。各区及市金融办积极协调国家开发银行、农业发展银行等政策性金融机构，依法合规加大对自建房改造的信贷支持力度。(牵头单位：市金融办、市城改办，责任单位：各区政府、市财政局)

(十九)充分调动自建房业主参与改造的积极性，引导自建房业主自行做好改造资金的筹集。经过提升改造能够达到相关要求补办不动产登记手续的自建房，自建房业主可用现有自建房(或其他住房)向银行申请抵押贷款；自建房权属部分未登记的，探索先以“整体抵押”方式，进行核定审批融资额度。(牵头单位：市金融办、市发改委、市财政局，责任单位：各区政府、市房管局、市自然资源局、各金融机构)

(二十)各区政府将自建房改造项目纳入本年度棚改或老旧小区改造计划，编制相关的市政配套设施项目可行性研究报告，及时报发改部门审批，积极申请棚户区改造专项补助资金及中央预算市政配套设施补助资金。(牵头单位：市城改办，责任单位：各区政府、市发改委、市财政局)

(二十一)根据国家发行专项债相关要求，由财政部门配合各区政府做好棚改或老旧小区改造专项债券的申报工作，积极筹措项目征收安置补偿资金。(牵头单位：市财政局，责任单位：各区政府、市发改委、市金融办、市城改办)

七、全力做好项目服务保障

(二十二)自建房改造项目要融入“完整社区、智慧社区”理念，养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安等有关方面涉及各类设施增设或改造，以及电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位的相关管线改造，应主动与自建房改造规划有效对接，同步推进实施，避免重复改造。同时，各区政府要统筹谋划，充分利用各方面专项改造资金，缓解自建房改造资金压力。(牵头单位：市规划局，责任单位：各区政府、市建设局、市城管局、市水务局、市工信局、市公安局、市民政局、市卫健委、市邮政管理局、市体育局、市教育局、国网乌鲁木齐供电公司、乌鲁木齐水业集团等)

(二十三)进一步减轻参与自建房改造的房地产开发企业资金压力，对其自建房改造新建商品房项目，预售重点资金减半监管。(牵头单位：市房管局)

(二十四)自建房项目土地出让收入扣除国家规定的四项计提资金和土地征收资金后，可结合我市财力状况，按照“先征收后列支”的方式，剩余资金专项用于项目周边基础设施建设项目。(牵头单位：市财政局、市自然资源局，责任单位：各区政府)

(二十五)按照“先征收后列支”原则，自建房改造区域基础设施配套费、道路占用费、市政道路建设用地出库费专项用于项目市政配套设施建设。(牵头单位：市财政局，责任单位：各区政府、市自然资源局、市建设局、市城管局)

(二十六)自建房改造工程相关手续办理，实行并联审批和单一事项在网上申报及承诺告知、容缺受理。(牵头单位：市政务服务管理局，责任单位：市发改委、市规划局、市自然资源局、市建设局、市房管局、市生态环境局、市城管局等)

各牵头单位要围绕本实施意见，组织责任单位结合工作职责和自建房改造实际需要，进一步细化完善具体细则，认真制定工作流程，市建成区自建房改造工作专班要充分发挥牵头抓总作用，会同各牵头单位加快建立规范严谨、覆盖全面、便于操作的自建房改造支持政策体系。

2021年2月18日

抄送:市委办、市人大、市政协，市中级人民法院、市人民检察院。

乌鲁木齐市人民政府办公室                 2021年2月18日印发