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新疆楼市2016年回顾,2017年展望!
文章来源: 发布时间:2017-04-10 00:00:00 点击次数:11 次  

新疆楼市2016年回顾,2017年展望!

2017-01-06 



(一)全国房地产市场运行情况




(二)新疆房地产市场运行情况





1、乌鲁木齐市房地产市场运行状况






2、库尔勒市房地产市场运行状况


二、对2017年楼市的分析与建议

(一)国民经济运营状况的回眸 

             近年GDP增速情况




1、6.7%左右的GDP增速大大高于同期美国约1.5%、日本0.6%、欧元区约在1.5%左右。


2、我国经济总量已超过10万亿美元,作为全球第二大经济体,现在实现6.7%的增长率带来的GDP增量,相当于2010年10%以上增长率所带来的经济增量。




(二)2017年经济发展面临的新形势

   从国际上看,英国脱欧、特朗普当选上台、意大利修宪公投失败、日本新安保法实施、美日韩军事联盟、东海、南海、台湾岛面临的军事挑衅、美日欧不承认中国市场经济地位等问题,世界及中国正面临着百年少有的变局。

   以美国为例,中产阶级尤其是产业工人大量失业,经济收入与社会地位同步下滑,政府的无所作为致使反精英、反权贵的阶级矛盾上升,也激起了反全球化、反移民、反贸易自由的极端民族主义蔓延,特朗普的当选,很大程度是他成功利用一面是大资本家,大企业家继续从全球化中大获其利,一面是国内和调动了民众失望的情绪,让他们相信只有特朗普可以帮助他们。而特朗普最近任命的一些军事将领和企业财团人物(军人、富人、白人)以及一些言论与政策走向看,未来对中国是祸是福还有待观察。

   从国内来看,经济内生动力不足,民间投资不振,产能过剩和需求结构性升级的矛盾依然突出,内外需可能进一步走弱。

   在军事、政治、经济面临诸多风险的大环境下,我们的企业家们切不可麻木不仁和误判时局变化,只有敏于时局变化,掌握好主动权,才能立于不败之地。



(三)要重新思考房地产行业当前面临的形势

   我们站在这个变革时代的风口,关键在于怎么把握时机,把握正确的方向与路径。变革亦有风险,变革早了成先烈,变革晚了或者方向错了也许会成为炮灰。我们这些探路者,有成功的经验,有失败的教训,也走过曲折的道路,无论你是成功或失败,这一、二十年的尝试都成了我们这个行业可以借鉴的宝贵财富。

   所以,作为我们这个行业的从业者或者说企业家们,很有必要经常聚在一起,总结成功的经验和失败的教训,重新思考这个行业当前所面临的趋势,探讨和解析房地产市场在新形势新常态下的要素和变革风向,敢于仗义执言,为每个企业寻找新的适合自己的生存与发展的道路。

   有几句话不知道对不对:别人贪婪你要恐惧。别人恐惧你就贪婪。今天的房地产市场还没有好到让人贪婪的程度,但也没有坏到让人恐惧的地步,我们还是要树立谨慎、乐观的态度。现在是钢铁、煤炭去产能。房地产是去库存,房地产业比有些行业还是好一些,我们还能看到曙光,当下考验房地产企业的是耐力,是眼光,是要先生存下去,谁能把握好大势,谁就能迎来胜利。大家要知道,过去房地产一路高歌猛进的时代已经一去不复返了,2万元起家挖一个坑就卖房的机会是不会再有了。现在要有的是智慧,是应变和善变能力,这才是企业掌管自己命运必备的技能。

  就目前来看,多数房地产企业库存压力较大,现金流无法如期的正常运转,同时,新的一年将受到市场大环境的影响,消费者购买动力和积极性有可能下降,所以适当调整房地产开发、营销战略很有必要,少拿地,慢开发,出精品,选准突破口,为企业寻找新的生存与发展道路显得相当重要。




(四)2017年需要关注的问题

1、要以化解房地产库存为重点

   中央及自治区经济工作会议提出,促进房地产市场平稳健康发展,加快研究建立符合国情、区情和适合市场规律的基础性制度和长效机制,防止大起大落。要坚持分类调控,因城施策,稳定既有政策,通过推进人的城镇化减少、房地产库存,继续提高保障房、棚改房货币化安置比例,提高三四线城市教育、医疗,交通等公共服务水平,鼓励农业转移人口购买三四线城市和城镇的商品房。在人口净流出地区,要控制房地产用地供应量和供应各类房屋的比例,认真做好供给侧结构性改革的具体工作。2017年,要以化解三四线城市和县城房地产库存为重点,实施一城一策,各项优惠政策要继续和完善,企业和老百姓对楼市都要有信心。

  中央经济工作会议提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的定性,引起社会高度关注。这句话很朴实,道出了住房的根本定位和属性,要说炒房,主要是一线城市和热点城市,新疆城市的房子想炒也炒不起来,新疆人买房,绝大多数是用来住的和改善的,不是用来获取高额增值效益,炒房现象比较少见,由于新疆房价也不高,所以我认为新疆房地产泡沫风险也很小。

   



  2、注意规避商业地产的高风险

   当前,房地产市场运行出现的问题,虽然有周期性和总量偏大等因素,但根源是供需结构性失衡,供应的产品结构来不适应市场向高中端化、个性化、服务化升级的需求,形成无效供给过多和有效需求难以得到满足的局面。

  这个问题不仅反映在住宅方面,商业营业性用房、办公楼、别墅和车库等库存问题更为严峻,商业地产去库存压力比住宅地产还要大得多。如乌鲁木齐市截止到2016年12月,住宅库存114025套(1244万㎡),按2015年销售比较好(54232套)计算,去库存消化周期需要2.1年,库存量比上年增长2.1%,而商业营业性用房库存6118套(85万㎡),比上年增长57.4%,按2015年全年销售(1312套)计算,消化周期需要4.7年;写字楼库存量7826套(113万㎡),同比增长20.2%,按2015年全年销售(1965套)计算,消化周期需要3.9年;别墅、车库、地下室等库存量38227套(595万㎡),同比增长1.71%,按2015年全年销量(4864套)计算,消化周期需要7.9年。以上还不包括在建和存量土地待建面积。 

  由于城市规划原因及企业过去认为商用房利润大等因素,所以形成今天的结构失衡问题,不但商业用房开发不赚钱,经营同样也不赚钱,近期各地商业倒闭潮不断出现。问题出在超大规模的开发和同质化的竞争上,尤其是在有限的人口和消费面前,为商业性用房带来了比较大的困难与风险,多数地区商业地产已进入寒冬,使企业深陷其中,教训很深刻,应当引起行业内与政府相关部门高度重视,拿出可行的解决的办法,以免造成系统性风险。

  2016年上半年,继福建、昆明之后,四川也推出了新政,已全部缴清土地出让金的待开发商业用地,可根据土地使用权人申请,在符合规划和有关规定条件下,经审批转型为商品住宅用地,重新核定土地出让价款;已建与在建的商业用房在不改变其它规划条件的前提下,经法定程序批准并向社会公示无异议后,可改变建筑使用功能,用于教育培训、幼儿园、健身、康养、文化、旅游等经营性、公益性用途。




(三)改善性住房需求已成为消费主力

   随着我国已经实现每户1.14套住房,首套购房者比例出现了一定程度下滑,而改善型住房需求将成为购房主力,家庭住房需求结构也将颠覆现有格局,住房消费已从“有房住”向“住好房”转变,中小户型尤其是80平方以下二房虽然不能满足改善型基本居住功能,从各地销售调查数据分析来看,现在打算购买100-140平方米三室户型的客户明显上升。

  作为房地产企业在供求关系和市场发生变化的今天,要从老百姓的实际需求出发,适应和围绕新的消费和习惯,放弃过去粗放型开发和高利润的思维,坚持深耕细作和薄利多销的策略,既要做好刚需产品,开发出自住型中低价位的民生住房,也要适应市场需要,做好改善型住房开发,在产品品质升级和配套上下足功夫。多开发建设一些规划设计精良、工程质量优异、注重绿色健康、生态节能环保、公共配套齐全的住宅产品。我们相信,优质的住宅产品和优秀的公共服务,在相当长的时期内都是有市场需求的。

  希望有条件的企业要多关注特色小镇建设。去年8月住建部、发改委、财政部发布了开展特色小镇培育工作的文件,新疆的巴楚县色力布亚镇、沙湾县乌兰乌苏镇、富蕴县可可托海镇、石河子市北泉镇榜上有名。据有关方面透露自治区将启动100个特色小镇建设,另外国家发改委将推进“千镇千企”工程,引导社会资本参与,促进镇企融合发展与共同成长。据悉,“千镇千企”工程的典型地区和企业,可优先享受有关部门的各项支持政策,优先纳入有关部门开展的新型城镇化领域试点示范。从目前的特色小镇发展模式看主要有:旅游小镇、农业小镇、工业小镇、体育小镇、互联网小镇等。企业在转型过程中,有条件的可参与特色小镇的开发建设。据悉广州的时代地产宣布,将启动30个未来时代小镇建设,5年投资9000亿元建成后能够创造100万人就业机会,每年贡献1万亿的产值。

  另外,我们要结合新疆的资源优势和各地的实际情况,创新发展方式,大力发展跨界地产,鼓励发展旅游、文化、体育、养老、健康等五大幸福地产项目,打造新型房地产增长模式。




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