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限购限贷再松绑 又能借钱买房了房价怎么跌?
文章来源:金融投资报 发布时间:2014-09-29 11:02:46 点击次数:218 次  

限购限贷再松绑 又能借钱买房了房价怎么跌?


     最近房地产市场两个新闻比较有震撼力,一个是各地纷纷取消限购政策,二是银行纷纷解冻房贷政策。又可以借钱随便买房子了,房价怎么跌?

  中国房价之所以高,在于两个重要因素,一个是土地价格高,房屋成本居高不下,二是流动性庞大,简单的供求关系失衡。2008年“4万亿”就是中国房价的一个典型真实写照,究竟有多少人是刚需我们确实不知道,但 “4万亿”之后的M2急剧放大,推升房价步步走高是事实。而现在,地价比2008年时高了很多,2008年上半年,北京的土地平均成交价格换算成楼面地价才3869元/平米,2014年上半年,北京的经营性用地规划楼面单价已经达到10998元/平方米;M2存量更是惊人地增长,2008年时的M2只有47.5万亿,现在是多少?接近120万亿!M2的快速膨胀,大量的流动性以固定资产投资的名义进入房地产市场,造成地价与房价齐升,这就是中国房价高歌猛进的真实原因。那现在呢?历史不会简单地重复,但经验告诉我们,一旦又可以借钱随便买房了,至少房价难以深跌。

   了解了中国房价的构成因素,我们可以再分析一下目前中国房价为什么会进入小幅的调整,道理也很简单,流动性跟不上开发的节奏了。在几年的限购和银行不断提高房贷门槛的情况下,房地产市场的供求关系发生了变化,现在中国房市主要的问题并不是价格下跌得有多厉害,是成交萎缩得厉害,这里面是有很多人不是不买,而是观望,而是没有资格买,而是确实想买又从银行拿不到贷款。这种情况会导致什么后果呢?房地产市场成交萎缩,投资下降,停工项目增加,土地卖不出去,失业增加。房地产调控的目的不是要把这个行业打死再抛弃掉,毕竟我们现在的城镇化率只有53.73%,美国的城镇化率是90%,欧洲和日本都在70%以上,我们还要解决几亿农村人口进城的问题,这个市场还是有发展空间的,我们调控的目的,是要遏制恶性投机,遏制房价快速高涨,所以在资金供给上要严格控制。

  但120万亿的M2还是客观存在的,房地产市场陷入成交低迷对宏观经济的拖累也是客观存在的,于是,适度地刺激,也是合理的。我们可以看到,全国绝大多数城市现在已经放开限购了,也就是说,想买第二套第三套的已经有了资格;而银行也在松动,还完贷款余额再贷款也没障碍了,兴业银行已经开始实施了,又算首套房,贷款可以放,利率还可以优惠,现在传闻即将于近日公布的 “房贷新政”将明确商业性个人住房贷款的利率下限为贷款基准利率的0.7倍,不再遮遮掩掩。请相信一点,取消限购和房贷系列优惠政策的出台,不是为了刺激房价,而是让更多确实需要买房的人不再尴尬,但即便如此,这个需求也是比较大的,指望在这种新趋势下房价还要大跌甚至崩盘的人,算盘可能会落空。

  无论是政策刺激还是市场供求,从简单的市场经济学看,有钱甚至有人借钱给你随便买,这个市场资源肯定会上涨,资本市场如此,房地产市场也是如此。试想,如果哪天给你说银行可以贷款给你炒股了,利率还优惠打折,股市会涨成什么样?同样的道理,就算房地产市场的体量大一点,但源源活水来了,它怎么可能继续大跌呢?


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